世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理林俊銘認(rèn)為：商用不動(dòng)產(chǎn)市場漸露曙光，全年交易可望突破900億 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理林俊銘認(rèn)為：商用不動(dòng)產(chǎn)市場漸露曙光，全年交易可望突破900億
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  • 世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理林俊銘認(rèn)為：商用不動(dòng)產(chǎn)市場漸露曙光，全年交易可望突破900億
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】世邦魏理仕2016年10月5日發(fā)佈2016年第三季不動(dòng)產(chǎn)市場回顧，第三季不動(dòng)產(chǎn)交易量(含商用/土地)達(dá)新臺(tái)幣372億元，較2015年同期成長了11％，季內(nèi)建商購地動(dòng)能較預(yù)期熱絡(luò)，商用不動(dòng)產(chǎn)交易則持續(xù)維持低檔，僅自用型買方維持買氣。展望第四季，主要都市大型土地仍將受到建商及機(jī)構(gòu)型投資人青睞，交易量能維持現(xiàn)有水準(zhǔn)，而商用不動(dòng)產(chǎn)市場雖尚未有利多消息帶動(dòng)投資氣氛，然過去幾季議價(jià)成果可望在年底前底定，預(yù)期全年商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額有機(jī)會(huì)超過900億大關(guān)。
 
圖一：臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)
世邦魏理仕觀察，第三季土地交易金額為新臺(tái)幣277億元，較2015年同期增加16％；其中，數(shù)家大型建商搶進(jìn)主要都市精華區(qū)域是推升主因之一，交易量不僅是2016年新高，更比2015年同期大增近300％，顯示雖然目前房市表現(xiàn)平疲，但具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K仍是投資熱點(diǎn)。另一方面，自用型買方因產(chǎn)能擴(kuò)增需求，持續(xù)積極購入北、中、南各地工業(yè)區(qū)土地，也是支撐本季交易量的主要原因，統(tǒng)計(jì)自用型買方購入之工業(yè)地交易金額占其總交易金額的95％。
 
商用不動(dòng)產(chǎn)部分，第三季看到富邦人壽著眼於內(nèi)湖區(qū)商辦高進(jìn)駐率，以新臺(tái)幣40.8億向基匯資本(Gaw Capital)買下「東京企業(yè)總部」，完成本季最大筆商用不動(dòng)產(chǎn)交易。除此之外，大型商辦已連續(xù)多季僅個(gè)位數(shù)案件成交，究其主因包含目前可供投資大型優(yōu)質(zhì)物件有限，且賣方開價(jià)修正不明顯，延長買賣方議價(jià)時(shí)間。
 
臺(tái)北辦公市場租金及空置率行情
工業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)則相對穩(wěn)定，廠房及廠辦交易金額累計(jì)佔(zhàn)總商用不動(dòng)產(chǎn)交易的90％，惟暢旺交易動(dòng)能推升工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，小幅壓縮收益率表現(xiàn)。值得一提的是，雖亞洲投資人對國內(nèi)商用不動(dòng)產(chǎn)詢問度未減，但價(jià)格與收益率水準(zhǔn)始終未能達(dá)到投資門檻，僵局之下恐在年底前都不會(huì)看到外資蹤影。世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理林俊銘認(rèn)為：「2016年前三季投資市場氣氛受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情勢影響傾向保守，但實(shí)際上投資需求並未減弱、詢問度持平，未來價(jià)格調(diào)整幅度將是關(guān)鍵。此外，年底前仍有望看到交易量攀升，但多是長期議價(jià)的遞延型交易成果。」
 
臺(tái)北主要沿街店面租金及零售業(yè)營業(yè)額年增率表現(xiàn)
在金融服務(wù)業(yè)及跨國科技公司辦公室升級需求驅(qū)動(dòng)下，臺(tái)北市第三季商辦租賃活動(dòng)延續(xù)前一季動(dòng)能，淨(jìng)去化量季增至8,064坪，刺激平均租金及空置率均有正向表現(xiàn)。其中，A辦辦公市場去化速度穩(wěn)健，且多集中於信義基隆區(qū)新大樓，進(jìn)而推升A辦平均租金較前季成長至每坪新臺(tái)幣2,621元，空置率則呈現(xiàn)連續(xù)五季下降趨勢，本季收斂至12.7％。B辦市場在無新供給及本土企業(yè)搬遷活動(dòng)帶動(dòng)下，空置率下探10年新低至5.1％，惟因企業(yè)對租賃成本態(tài)度保守，租金成長空間有限，平均租金與上季水準(zhǔn)相同，為每坪新臺(tái)幣1,745元。
 
展望未來幾季商辦租賃市場，受惠於短期內(nèi)無新供給釋出，且少數(shù)企業(yè)可能受景氣緩步好轉(zhuǎn)的激勵(lì)而提高辦公室升級的意願(yuàn)，甚至為此增加資本支出預(yù)算，以搬遷至新建A辦大樓，進(jìn)而持續(xù)支撐租金上揚(yáng)走勢；預(yù)期B辦市場因市場詢問度持平，空置率仍將持續(xù)走低。
 
 
主要沿街店面租金表現(xiàn)受到經(jīng)濟(jì)走緩及消費(fèi)者信心減弱影響，零售業(yè)者展店腳步放緩，僅部分店面續(xù)約租金調(diào)整，推升本季租金年增1.7％。世邦魏理仕觀察，在各產(chǎn)業(yè)類別中，以餐飲業(yè)租賃需求較為旺盛，也持續(xù)看到有國外品牌來臺(tái)開店，其他業(yè)者則多將重心放在擴(kuò)增產(chǎn)品項(xiàng)目、調(diào)整展示空間等方式以提升營業(yè)額成長。年底前，消費(fèi)動(dòng)能復(fù)甦有限，且由於近來臺(tái)北主要商圈空置率稍有上升、部分店面空置期較長，預(yù)料特定房東將調(diào)降開價(jià)以吸引廠商進(jìn)駐，可能影響短期內(nèi)平均租金成長緩慢。